A reforma tributária trouxe mudanças relevantes na forma de tributação sobre imóveis destinados à venda ou locação. Atualmente, pessoas físicas pagam Imposto de Renda (IR) apenas sobre o valor efetivamente recebido como aluguel, limitado à tabela progressiva que varia de 7,5% a 27,5%. Já as pessoas jurídicas podem optar pelo lucro presumido, com carga entre 11% e 14% sobre a mesma receita.
O Regulamento do Imposto de Renda, em seu artigo 41, parágrafo 1º, já prevê que, em casos de cessão gratuita de uso de imóvel, o Fisco pode presumir rendimento equivalente a 10% do valor venal do bem ou do valor constante na guia do IPTU, mesmo sem haver contrato de aluguel.
Com a Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IVA Dual (CBS e IBS), essa presunção passa a ter ainda mais impacto.
Presunção de rendimento e reforma tributária
O artigo 4º da LC 214/2025 estabelece que operações não onerosas podem ser tributadas, e o artigo 5º reforça a incidência da CBS e do IBS sobre:
– Fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços, nas hipóteses previstas na lei;
– Demais fornecimentos não onerosos ou a preço inferior, realizados por contribuinte a partes relacionadas.
Na prática, isso significa que, mesmo sem ingresso de receita real, a cessão gratuita de imóveis pode ser considerada como “aluguel presumido”, sujeita não apenas ao IR, mas também à CBS e ao IBS, quando a pessoa física atender aos requisitos para ser contribuinte desses tributos.
Impacto na transferência de imóveis
A proximidade da implantação do IVA Dual tem impulsionado um movimento de transferência de imóveis de pessoas físicas para pessoas jurídicas (holdings patrimoniais). O objetivo é reduzir a carga tributária sobre receitas de locação, que nas pessoas jurídicas permanecem em níveis mais baixos.
Contudo, essa estratégia não elimina o risco da tributação presumida. Se os imóveis forem cedidos a terceiros de forma gratuita ou por valores inferiores ao de mercado, a receita poderá ser presumida para fins de incidência da CBS e IBS.
Além disso, a Receita Federal poderá avaliar com maior rigor essas operações, considerando também custos da transferência como ITBI, ITCMD, ganho de capital, IPTU e emolumentos cartorários.
Comparativo da carga tributária antes e depois da reforma
– Pessoas físicas: a alíquota máxima do IR sobre aluguéis passará de 27,5% para 35%. Na cessão gratuita, a presunção de rendimento de 10% sobre o valor venal pode gerar incidência – do IR e, em alguns casos, também da CBS e IBS.
– Pessoas jurídicas: a carga, que variava entre 11% e 14%, poderá chegar a 19%. Isso inclui a possibilidade de tributação sobre receitas presumidas em casos de cessões não onerosas ou abaixo do valor de mercado.
Vedação ao crédito em cessões gratuitas
Outro ponto relevante é a vedação ao creditamento de custos e despesas relacionados ao bem cedido gratuitamente. O artigo 57, parágrafo 5º, da LC 214/2025, impede o aproveitamento desses créditos quando o imóvel ou serviço é fornecido sem cobrança ou por valor inferior ao mercado a sócios, administradores, empregados ou seus familiares até o terceiro grau.
Essa regra amplia o custo fiscal das operações de cessão não onerosa, já que além da tributação presumida, a empresa não poderá aproveitar créditos da CBS ou IBS.
Custos adicionais a considerar
Além da tributação presumida, a gestão patrimonial precisa considerar:
– ITBI – incidente sobre a transferência de imóveis, exceto em casos de integralização de capital social;
– ITCMD – aplicável em situações de sucessão ou doação, com possibilidade de redução em certas circunstâncias;
– IPTU – automaticamente transferido ao novo proprietário;
– Emolumentos cartorários – necessários para o registro dos atos de transferência;
– Formalização de contratos como medida preventiva.
Para reduzir riscos, especialistas orientam que empresas formalizem contratos de locação onerosos com valores de mercado. Essa prática pode evitar:
– A aplicação da presunção do IR de 10% sobre o valor venal;
– A incidência da CBS e IBS sobre cessões gratuitas (alíquota aproximada de 7,95%);
– A perda do direito ao crédito de custos e despesas relacionados ao imóvel.
Com a reforma tributária, a tributação da cessão gratuita de imóveis torna-se mais complexa. Embora a utilização de pessoas jurídicas para gestão patrimonial continue sendo uma alternativa vantajosa em muitos casos, o risco da tributação presumida e da vedação de créditos exige planejamento detalhado.
A chave, segundo especialistas, está em alinhar a estratégia patrimonial à nova realidade fiscal, garantindo contratos formalizados e a observância rigorosa das normas vigentes, de modo a evitar contingências futuras e manter segurança jurídica.
Fonte: Portal Contábeis